深圳旧改最新红头文件:以后更难拆了!
如来网络   2017-1-9   每日热点

千呼万唤,改了几十稿的深圳旧改暂行措施终于通过市政府同意,正式发布。

1月5日,深圳市城市更新协会官方发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,在各位童鞋的强烈要求下,楼校长简要将30多页的红头文件提炼了9个重点,方便大家阅读。

1首提旧住宅宅区拆除重建要求,建筑楼龄要大于20年,零散旧住宅区总面积不能超过总拆除面积的一半,权利主体更新意愿应达100%,住宅类合法房屋产权置换原则按套内1:1的比例置换。

2符合产业发展导向,因企业技术改造、扩大产能且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求,在2007年6月30日前建成的旧工业区经研究审批后可更新(更新方向为普通工业用地M1)。

3旧工业区、旧商业区中部分楼龄未满15年的建筑物,占地面积之和必须小于6000平,且不超过总拆除重建面积1/3。

4首提清理未推进项目。更新计划公告1年内,未完成土地信息核查和报批规划、或报批通过2年内未确定项目首期实施主体、亦或实施主体确定1年内,未办理土地出让手续的项目,均将被清理。

5“十三五”期间,全市试点开展10个左右重点更新单元实施。

6继续推进宝安龙岗70个旧城旧村改造项目。

7首提配建人才住房。开发商配建“两房”可获得商品用房。配建公共租赁住房,可取得不超过总建筑面积45%的商品性质建筑面积;配建安居型商品房,可取得不超过总建筑面积25%的商品性质建筑面积(住宅套型建筑面积需控制在90㎡以下)。

8拆除重建类旧改中的商务公寓,建成后按照一、二、三类地区分别将20%、18%、15%的公寓移交政府,作为人才公寓。

9小地块城市更新单元拆除范围内用地应为完整宗地,权利主体旧改意愿需达到100%,可供无偿移交政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%

六大问题

而对于购房者最关心的六大问题,楼校长也帮大家找出了答案。

Q1

旧住宅小区怎么拆?

能否强拆,拆赔比多少?

A

首先,楼校长要忍痛告诉你,旧住宅不是你家想拆就能拆,也不是你家够老够破就会拆!特别原关内老房子拆起来更“艰难”!所以,先憋住眼泪,再看细则:

•能拆的基础,是必须得够老。“旧住宅区申请折除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年。”

•成片旧住宅区能改则改,不得不拆的须谨慎调研。“对急需改善居住条件的成片旧住宅区,符合棚户区改造政策的,按照棚户区改造相关规定实施改造。

•而成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的,应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。”

•零散旧住宅区拆起来很麻烦。“必须同时满足100%业主要同意;零散住宅区总用地面积不得超过拆迁范围总用地面积的1/2;零散旧住宅区部分和其余部分旧改意愿要分别计算,都需符合旧改相关要求”这三大条件。

人人都想借拆迁搏一把,政府当然也了然于心,因此尽可能避免纠缠,提高效率的办法也只有靠严格的政策了。

重点来了。如果幸运得到拆迁机会,拆赔比是多少?

零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1:1进行,其他类型合法房屋产权置换协商确定。

Q2

除了住宅,还有哪些项目会拆迁?

A

当然,除了旧住宅类物业外,旧厂房、旧商业同样有机会被拆迁,只要符合城市整体发展规划要求,条件相对于住宅还是有所放宽。

•相比旧住宅,楼龄要求小了5年。“旧工业区、旧商业区申请折除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于15年。”

•符合产业发展导向,自身无法解决空间需求,只需近10年的楼龄。“符合产业发展导向,因企业技术改造、扩大产能且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求,在2007年6月30日前建成的旧工业区(更新方向为普通工业用地M1)”

•未满15年的也可以拆,但是面积必须小。“旧工业区、旧商业区中部分楼龄未满15年的建筑物,占地面积之和必须小于6000平,且不超过总拆除重建面积1/3。或者公共利益用地面积不能小于拆除范围用地面积的40%,若不足则需落实6500平独立占地公共服务设施及轨道交通、次干道及以上道路、河道整治基础设施。”

•满足苛刻要求,地块面积小也允许更新。“原特区内“工改工”、“工改商”或政府鼓励产业项目,拆除面积不足1万平但大于3000平,独立占地且总面积不小于3000平的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目,均可申请小地块更新。”

如果以上条件能满足其一,楼校长恭喜你很快就有机会被拆迁,至于多快,当然就得看运气了。

Q3

哪些区域旧改项目优先推进?

有什么要求?

A

其实早在11月发布的《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》中就已明确重点更新区域,而此次文件则再次强调将优先推进“十三五”划定的重建区域。

此外,对于相对成片,拆除范围用地面积大于1万平的城市更新单元,也将优先推进。

楼校长先给大家复习下,“十三五”规划中重点推进的更新区域有哪些。

重点区域更新:

中国(广东)自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等。

更新统筹片区:

车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。

虽说以上区域已被列为重点更新区域,但若以为在区域内就能立马被拆,只能说你还是太年轻。楼校长发现,最新细则显示,还必须满足以下几个条件才有望被拆除重建。

•原关内更新项目,拆除面积得大于15万平,相当于15个标准足球场。“属于福田、罗湖、盐田、南山等区的,拆除范围用地面积原则上不小于15万平”

•原关外,拆除面积得大于30万平,相当于37.5个标准足球场。“属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的,拆除范围用地面积原则上不小于30万平。”

•合法用地比例要求不能低于30%。“拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。”

看到这,不少粉丝表示,这样的面积要求,原关内不少片区将无缘此次城市更新了

然而,原特区内部分项目,拆除面积不足1万平依旧有“重生机会”,那就是“工改工”、“工改商”或政府鼓励产业项目,满足问题二中提及的小地块更新条件即可实现。

很多时候,总是“雷声大,雨点小”,反复纳入计划的更新项目却迟迟未推进,时间一长,购房者们都担心,到底拆还是不拆,到底还能不能拆。这一次的文件也明确给出了答案。

Q4

未推动更新计划的项目会怎么处理?

A

会被清理!

文件明确与政府落实了“城市更新计划”但迟迟不执行的项目,没有实质性的进展,就会被政府给清理,调出计划。

那么问题来了,哪些项目将被政府清理?

•"城市更新计划"公告1年内,未完成土地信息核查和报批规划;

•"城市更新计划"报批通过2年内,未确定项目首期实施主体;

•"实施主体"确定1年内,未办理土地出让手续;

看来,有一部分购房者得空欢喜一场了。

Q5

人才住房、保障房跟安居房

的供应及配建有何要求?

A

意见稿反复修改均有提及保障房配建,而此次定稿则是首次提到人才住房配建,人才住房和保障性住房将享受同等政策礼遇。

文件显示,符合以下条件的工改项目,可配建人才住房和保障房。

• 位于规划保留的成片产业园区范围外;

• 已建成或近期规划建设轨道站点500米范围内;

• 原特区内:用地面积不小于3000㎡,原特区外:用地面积不小于10000㎡。

拆除重建类旧改包含商务公寓,按比例(一类地区:20%,二类地区:18%,三类地区:15%)移交政府,移交政府的公寓免交地价,建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购,产权归政府所有,由住建部门管理

Q6

开发商的机会在哪里?

A

对于“两房配建”的要求,一定意义上会降低开发者的利益点,但对于寸土寸金的深圳而言,少赚点钱又如何,更重要的是有地可开发,不然分分钟失去在深圳的市场份额。

细读文件,不难发现通过“两房配建”,开发商均可获得一定比例的商品住房。

•配建公共租赁住房,可取得小于总建面45%的商品性质建面。“人才住房和保障性住房为公共租赁住房的,实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积。”

•配建安居性商品房,可取得小于总建面25%的商品性质建面。“人才住房和保障性住房为安居型商品房的,实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。”

虽然文件同时要求住宅面积需控制在90㎡以下,变相控制了开发商对于新房的溢价空间。但城市更新地价不计息,首付3成起,分期缴纳,也降低了开发公司的准入门槛。“城市更新项目地价可不计息分期缴纳,首次缴交比例不得低于30%,余款1年内交清。”

不得不说,不计息对于一些资金实力不够,但是操盘实力比较强的开发公司来说,是具备吸引力的。

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